在建工程评估需要注意哪些要点?

admin 2021-03-08 09:46 公司动态

  对在建工程的评估,主要是对资产余额项目的存在、完整性、计价和分摊以及列报进行评估。

  获得相关资料的途径主要有:在建工程台账、土地合同、立项文件、批文、可行性报告、建设许可证、施工许可证、施工合同、设备采购合同、工程进度报告、预算报告、决算审计报告、项目环评报告、其他相关监管机构的报告、环保或相关监管机构的批准文件、电力设施建设审批文件等;还有,对于重大项目来说,对于非重大项目来说,如需要获得立项文件、可行性报告、施工合同、设备采购合同、工程进度报告等。

  施工项目会计核算的内容。

  在施工过程中要核算的内容有设备款、工程款、材料款、安装费、资本化利息费、进口关税等。

  在此基础上,需要关注利息资本化的时间点,借款费用如果同时满足以下条件,则可以开始资本化:

  1.已经发生的资产支出,包括以支付现金、转移非现金资产或承担有息债务的方式购买、建造或生产符合资本化条件的资产发生的支出;

  2.借贷费用已经产生;

  3.为使资产达到预定用途或出售的目的而进行的购置或生产活动已经开始。

  对于从开始资本化时点到终止资本化时点的期间,应当确认资本化利息金额。

  对普通借款,应严格把握其资本化问题。把一般借款费用资本化的前提是要有能力核实一般借款资金和资本支出之间的对应关系,具体要求是要有直接、明确、可追踪的对应关系,以核实资本支出是否确实占用了一般借款资金,如企业设立借款资金专用账户,并指定专门用于购置或建造符合资本化条件的资产等。根据《企业会计准则》第17条——借款成本法,只有在满足这一条件的情况下,才能将用于建造合格资产或生产费用的一般借款资本化。计算一般借款费用的可资本化金额。一般理解不能仅基于对财务报表的总体分析复核(例如对报表项目之间对应关系的分析)来得出结论,即某一合格资产的购置或建造占用了一般借款。如无法在一般借贷资金与资本支出这两个项目之间建立直接、明确、可追踪的对应关系,则一般借贷支出应视为费用化,而非资本化。

  关于普通借款的资本化,还需要特别注意下列问题:

  就上市公司和IPO企业而言,除要求获得一般借贷资金与资产支出之间直接、可追踪的对应关系的直接证据外,还应要求根据证监会2006年11月发布的《关于做好新会计准则下财务会计信息披露工作的通知》(证监发[2006]136号),"(七)严格区分各类收益性支出和资本性支出"。上市公司应根据自身经营状况及资金的实际使用情况,谨慎确定借款费用资产资本化的范围。对涉及普通借款的借款费用进行资本化,由公司董事会进行审议和决定。根据《财务会计信息披露准则》的要求,上市公司应在财务报表附注中充分披露借款费用资本化的范围、期间和金额,不能将不符合资本化条件的借款费用予以资本化”,要求董事会对一般借款与资产支出之间的关系做出明确判断,并通过专门决议。

  第二,在建工程存在的可能性。

  盘存-在建工程盘存主要是观察。

  请注意以下事项:

  第一,看前要做好规划,要有一张在建工程分布图,熟悉什么是在建工程,在什么地方,管理什么部门;

  观察时关注在建工程的进度,判断是否应加桩,何时加桩;

  对不及时转固、少提折旧的企业,督促其及时转固;

  如折旧额较大,则应进行审核调整;

  结合在建工程减值测试,要注意是否有已停工的建筑物,已放置好的机器设备长时间不动,包装或外观已损坏;

  写好在建工程设备监盘小结,在建工程监盘计划,在建工程检查小结,在建工程现场检查表。

  盘存流程要求做好以下工作:

  (1)拍摄底稿中的照片,不需要太多,但要有评估人员的身影;

  (2)监盘、观察时间、企业员工部门、姓名要写全,必须手签;

  (3)应写正确的抽盘数和金额,施工期间、状态应写清楚,符合逻辑。

  第三,施工过程中的整体性。

  对设备工程,一般以设备到厂确认为资产时间点,对相关的应付工程款按不含税合同价款进行暂估;

  就土建工程而言,一般是通过询问施工单位、获得监理进度、实地查看和结合合同约定的按进度付款等关键信息进行分析,对进度和工作量等程序进行证明,以证明施工方函证进度和完成工作量。

  审核进程要求:

  (1)检查工程和生产设备的立项文件、工程和设备合同、会议记录等文件;

  (2)检查预付款中是否有未结清的设备,并说明未结清的原因;检查应付款中是否有暂估工程和设备,以及数额如何确定?为什么没有支付?

  施工单位何时将在建工程转为固定资产。

  建造中的项目,在达到预定可使用状态时,转入固定资产,并计提折旧。若此时尚未完成竣工决算,则按预计金额进行加固。在完成决算后,可以调整以前转固的金额,但不需要调整以前已计提的折旧额。

  购置或生产符合资本化条件的资产,如果达到了预定的可使用或可销售状态,可以从以下几个方面对其作出判断:(1)符合资本化条件的资产的建造(包括安装)或生产工作已全部或基本上完成。㈡所购建或生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或生产要求相符或基本相符,且不影响其正常使用或销售,即使这些资产与设计、合同或生产要求不符。㈢继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出数额很少,或者几乎不再发生。购买或生产符合资本化条件的资产,如需进行试生产或试运行,应在试生产结果表明该资产能正常生产合格产品,或试生产结果表明该资产能正常运行或运作,应视为已达到预定可使用或可销售状态。

  正在施工的项目为生产线,竣工后要进行试生产,生产线达到可用状态标志是产品自检合格,样品送质检机构检验。少量食品级产品送至检验机构进行试生产的费用,可资本化,作为施工费用。

  在审核中如何发现应转固但未转固的项目:

  检查合同中是否存在应于今年完成或于去年完成的工程;

  (2)检查去年的审计报告,看看是否有去年期初存在的项目;

  (3)帐目中查明是否有结余较大、本期支出较小的项目;

  (4)实地观察,看看是否有办公楼、研发楼或车间已建好、有人员在其中办公或研发、生产,以及是否有已开始生产产品的机械设备。

  施工项目的减值测试方法。

  施工中的减值可以从两个方面进行审查:

  (1)查明是否有当前期间未发生支出或支出不大的项目,特别是金额不大且当前期间未发生支出的在建工程;

  (2)实地观察,看看是否已停工或长期停工;看看是否放置了长时间、包装或外观已损坏的机器设备。

  第六,施工项目抵押。

  施工中抵押,是指抵押人以合法方式取得土地使用权和施工中投入资产,并以不转移占有的方式将其抵押给银行(担保机构),作为对施工中继续施工所需资金的偿还。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《城市房地产抵押管理办法》及其他法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件:

  (1)在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在《物权法》出台以前,信贷客户不得使用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其他用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施以后,在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。

  (2)在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。

  (3)《城市房地产抵押管理办法》中明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证“三证”的编号,所以,在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。

  (4)投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

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