设备价值评估在征收过程需要注意的问题

admin 2021-03-01 10:38 行业动态
旧城改造和城市新区建设中,经常会涉及到有关机器设备的征收补偿工作,笔者结合实际估价工作,对有关机器设备、存货等实物资产征收补偿的路径、评估方法等进行了归纳总结。
在市区范围不断向外扩展的过程中,旧城改造和城市新区建设中,经常会涉及到对市区相关企业的征收。企业经营者薪酬调查是一个庞大而费时费力的工程。征收人向被征收人提供的征收补偿费用主要有:
在这三个方面中,第①、③项补偿金额的确定主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)和当地的具体规定,有关法规对这一补偿金额的规定更具可操作性,而第②项补偿金额的确定比较复杂,有关法规对这一补偿的规定并不便于实际操作,征收双方对这一补偿金额的确定常常意见不一。在企业征收过程中,如何合理、公正地确定设备、存货等实物资产,成为征收双方关注的焦点。
鉴于此,笔者结合自己参与征收补偿评估的实际工作,对机器设备、存货等实物资产征收补偿的路径、评估方法进行了归纳总结,以指导今后的相关工作。
第一,机器设备征收补偿途径。
根据实际征收过程中机器设备的评估补偿路径,按照是否搬迁的标准,将机器设备分为非搬迁设备和搬迁设备,相应的补偿金额分别为机器设备评估现值和搬迁费用,在征收过程中,上述行为被称为“弃置”、“搬迁”。
机械设备的“弃产”评定。
机器设备的"弃置"估价价值类型。
机械设备的估价涉及到多种价值类型,包括市场价值、剩余价值和清算价值。按照“弃产”征收模式的评估目的,机器设备“弃产”估价价值类型选择为市场价值。
㈡机器设备“弃产”的评估假设。
按照《资产评估执业准则——机器设备》第十一条的规定,在具体结合机器设备“弃置”征收模式下,评估假设应为:原址原址继续使用。
㈢机器设备的"弃产"评估范围。
按照《资产评估执业准则-机器设备》第13条的规定,本准则如下:
这些措施中,值得注意的是机器设备的附属设施和机器设备基础,因为征收项目一般都涉及对不动产的评估,是否存在既要在不动产中估算,又要在机器设备中重复计算的情况,在实地勘察时要注意区分和区别特别关键,如要提前分辨机器设备的基础是在建造不动产的早期阶段还是在购置机器设备的时候进行估算,这样就为下一步估算工作奠定坚实的基础。
机器设备的"弃产"估价方法。
机械设备“弃产”补偿是指机械设备所有人配合征收工作,放弃机械设备的所有权,由征收方根据机械设备的市场价值予以补偿,这种情况经常发生在机械设备被拆除后无法继续使用的前提下,以大型生产线设备为主,如陶瓷、环保砖生产企业的窑炉生产线、集装箱轨道式龙门吊等专业设备。
作者在实践工作中为此曾专门为此咨询过特种设备检测部门,此类设备如按搬迁方式异地安装继续使用,结构钢的风荷承载力大大降低,出现安全隐患的可能性较大,一般不鼓励异地安装使用。
资产评估的基本方法有成本法、收益法和市场法,上述评估方法都有其使用的前提,如收益法要求未来收益可以计量,报酬率可以获取,市场法要求在机器设备所处地区进行类似设备的交易活跃,其价值影响因素可以分解获得,进行了对比分析,对价值的影响可以量化;而成本法则要求对类似设备进行重置的物化、人力和资金成本都可以计量获得,综合成新率可以通过科学的方法得到或确定。
在机器设备估价过程中具体结合对比分析,资产评估基本方法收益法、市场法都难以实际应用,同时征收方很容易提出质疑,成本法的重置成本所涉及的物化、人力、资金等费用,可通过向相关设备制造商或销售公司询价一次性解决,综合成新率可通过对设备运行所需的年限法或分阶段观测分析形成观察成新率,对各种成新率方法的成新率结果进行综合分析后得出。所以对机器设备的估价通常采用成本法。
机器设备的搬迁费用的估算。
㈠关于资产评估的价值类型。
机械和设备搬迁费用设计的估价价值类型与"弃产"的估价价值类型大致相同(见上面的简介)。按照征收中搬迁费的补偿目的,机器设备搬迁费的估价价值类型为市场价。
㈡机器设备搬迁费用评估假设。
在资产评估实务准则-机器设备》中介绍的评估假设见上文,这里不再重复,具体结合机器设备搬迁征收模式下的评估假设应为:继续异地原址使用。
㈢机器设备搬迁费用评估范围...
机械设备的迁移成本有狭义和广义之分。
除直接消耗人为劳动和物化劳动外,在实际机器设备搬迁过程中,还不可避免地会发生各种损失(例如,机器设备搬迁到新地点后,原有机器设备基座的尚存价值的丧失,即这种损失构成机器设备搬迁造成的损失,也就是机器设备搬迁到新地点后的重新安装损失,由于机器设备工作性能的影响,使生产能力下降,因此,由于维修而产生的额外支出,在征收时被视为损失)。所以:
本研究中,机器设备搬迁费是广义的搬迁费,其具体范围包括:
机械设备的拆装费,提升费,运输费,损耗费。机械设备的拆除费用也可根据设备类型而定,例如化工行业是一个特殊行业,在拆除过程中不可避免会产生火花,极易引发爆炸,因此化工企业的设备在拆除前还需要委托专业机构对化工气体进行清洗和安全检测,所产生的费用应计入拆除费用。
㈣机器设备搬迁成本的评估方法。
机械设备搬迁费用的大小主要受迁移距离和机械设备种类、性质、外形尺寸大小的影响,迁移行为往往是多种多样的,一般没有可比性。所以用市场比较法评估机器设备的搬迁费用是不合适的。此外,机器设备搬迁费用作为一项成本支出项目,而非实物资产项目,其收益性是完全无从谈起的,因此,在机器设备搬迁费用评估中不能采用收益现值法。
机械设备搬迁费用的估算,通常是通过询价的方式得到一个比较精确的数值。就成本法的定义而言,又不完全是成本法,而且房地产估价方法中的成本逼近法(亦称成本累加法、成本加和法)也与此相似,即将搬迁机器设备所消耗的人劳动和物化劳动的价格与搬迁所造成的各种损失相加,得出搬迁费用。
4.存货盘存的估价。
在征收时,对存货资产主要采用搬迁费的形式进行补偿,除与机器设备搬迁费相同外,有时还会因搬迁时间紧而发生二次搬迁,需要增加临时租赁和保管费用等相关费用。
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