农村土地评估的五大方法及作用

admin 2021-03-15 09:21 行业动态

  国家的土地制度是基础制度,而农村土地更是直接关系到八亿农民的切身利益,为了农民的利益,国家还出台了一系列农村土地政策。

  其中,政策明确提出,要建立农村集体经营性建设用地入市制度,并赋予其出让、租赁、入股等权能,明确了入市范围。

  由于近几年来,有一些城市在发展过程中要合并到周边的一些农村土地上,这是集体经营性建设用地入市的一个要求。同时,农民可以通过出让、租赁、入股等方式,实现集体经营性建设用地的保值增值。

  那么,农民怎样才能明白土地的价值呢?此时需要评估机构对农村土地进行评估,才能清楚地了解土地价格。

  此外,还有对农村集体土地的价格评估,对集体经营性建设用地的价格评估,对宅基地使用权的价格评估,对其他建设用地的价格评估,对耕地的承包经营权(使用权)的价格评估,对集体建设用地的定级和基准地价的评估,等等。

  由于受诸多因素的影响,农村土地价值问题十分复杂。

  例如:区位因素,交通条件,离城较远,耕地是否方便。利用因素,这块地是商业用地,还是只能耕种?在政策上,各地在农业发展、土地流转等方面都有一些“土政策”,优惠程度不一。工业要素,要看各地农业是否有市场影响力足够大的主导产业,如果有,那土地自然短缺,那价值就高。土地使用年限因素,如果是流转土地,则必须考虑土地使用权的剩余使用年限。

  实际上,农村土地价值中最核心的部分还是农村承包土地经营权,其地类覆盖、农用地和非农建设用地。针对不同类型的土地经营权,有针对性地选择适宜的评估方法。有五种主要的土地估价方法。

  一是利润减少法。用合适的土地还原率还原待估农地未来各期正常年纯收益(地租),从而估算待估农地价格。该方法适用于在正常条件下,客观收益和土地纯收益易于测量的农用地价值评估。

  二是市场比较法。依据替代性原则,通过比较被评估农地与市场上最近交易过的类似农地,以及适当修正类似农地的成交价格来估计被评估农地的价格。在农地市场交易活跃的地区,适合采用市场比较法。

  三是成本近似法。指以新开垦农地或土地整理过程中所消耗的客观成本之和为主要依据,加上一定的利润、利息和税金,并对农地价格进行各种修正,从而确定农地价格。

  四、评分评估方法。根据一定的原则,建立影响农地价格的因素体系和因素评分标准,根据因素评分标准对评估农地的相应条件进行评价赋分,并根据其分值值的大小,乘以客观上客观上的农地单位分值价格,得出农地价格的一种评估方法。

  基准地价系数修正法。以基准地价和基准地价修正系数表等评估成果为依据,根据替代性原则,比较待估宗地与所在区域的平均状况,选择相应的修正系数,对基准地价进行修正,从而求得待估宗地在评估期日的价格。

  伴随着经济的发展,土地交易越来越频繁,而土地的经济价值却随着经济的发展而不断变化。评估土地价值,有利于土地交易的顺利进行,有利于企业投资决策,也有利于完善土地市场管理。

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